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Tout savoir du cadre légal de la location de places de parking

Tout savoir du cadre légal de la location de places de parking

La location de box, parkings, garages et aires de stationnement gagne du terrain depuis quelques années. Cette activité, pratiquée par des particuliers et des organismes privés, est bien encadrée par la loi. De la désignation du contrat jusqu’aux taxes, en passant par les clauses de la location, la sous-location et la caution, rien n’est laissé au hasard.

La législation de la location de places de parking

Les différents types de locations de parking

Le marché de la location de parkings comxporte plusieurs sous-secteurs, lesquels peuvent être regroupés en deux catégories distinctes :

Les locations de places de parking liées à un bail d’habitation, professionnel ou commercial

Le parking est considéré légalement comme une annexe d’un immeuble d’habitation ou d’un local commercial ou professionnel. Les termes du contrat de location de parking sont régis par la loi Alur de mars 2014 et la loi du 6 juillet 1989, si l’emplacement de stationnement est lié à un bail d’habitation vide ou meublée.

Si le locataire n’utilise pas le parking annexé au logement, il a le droit de le sous-louer à condition d’obtenir l’autorisation écrite du propriétaire. Le Code civil interdit toutefois toute prise de bénéfice sur la sous-location. Le loyer perçu par le locataire ne doit pas être supérieur au loyer prévu dans son contrat de location avec le propriétaire. La durée de la sous-location ne dépasse pas non plus la durée du bail. Le locataire est tenu de déclarer au fisc les revenus perçus avec la sous-location.

Le sous-locataire ne bénéficie pas de la protection des textes juridiques de la location de parking lié à l’habitation. Il ne peut donc pas demander des travaux ou formuler quelque sollicitation que ce soit au propriétaire. Le locataire principal reste son interlocuteur légal. De même, le locataire principal est légalement responsable des dégradations ou des agissements du sous-locataire, qui sont susceptibles de porter préjudice au propriétaire.

La location entre dans le cadre des articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, si le local associé au parking est un bureau, un entrepôt ou toute autre construction à usage professionnel. Si le locataire exerce une profession libérale dans ces locaux, le bail de location de garage ou de parking fera partie intégrante d’un bail professionnel. Les textes de référence cités ci-dessus ne prévoient alors aucune disposition particulière pour les termes du contrat. Le propriétaire et le locataire négocient librement les modalités de la location.

Les locations séparées

Cette forme de location concerne toutes les places de parking non rattachées à un immeuble. Les articles 1708 et suivants du Code civil constituent dès lors les textes de référence. La location tombe sous le régime légal d’un contrat de louage des choses. Cela signifie que les modalités de résiliation et de signature du bail sont fixées par le propriétaire et le locataire, après négociations. La loi ne prévoit aucune contrainte spécifique sur ces points. Cette seconde catégorie est souvent plus adaptée aux propriétaires des places de parking louées sur ParkMatch.

La fiscalité de la location de parking

Toutes les formes de location de parking pour voiture et véhicule motorisés sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. La TVA appliquée au loyer est au taux normal de 20 %, sans possibilité d’exonération. Le propriétaire a le droit d’inclure la TVA dans le loyer. Cette taxe incombe donc au locataire.

En plus de la TVA, les revenus de la location de parking sont aussi soumis à l’impôt sur le revenu, lequel est du ressort du loueur. Le bailleur a le choix entre le régime micro foncier et le régime réel, en fonction des charges inhérentes à la gestion, l’entretien et la réparation de l’aire de stationnement. S’il estime que les charges dépassent 30 % du loyer, le régime réel est plus avantageux. Cette formule permet de déduire toutes les charges des revenus imposables de la location de parking. Par contre, si les charges sont moins importantes, le régime micro foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les recettes de la location.

La taxe d’habitation et la taxe foncière complètent les impôts locaux sur les garages, parkings et autres aires de stationnement. La taxe d’habitation est adressée au locataire, si le parking se trouve dans un rayon de 1 km à vol d’oiseau de sa résidence principale. Son montant varie d’une commune à l’autre, mais correspond généralement à 1 ou 2 mois de loyers. Le paiement de taxe foncière, par contre, revient au propriétaire. Sa valeur dépend aussi de la politique de financement de chaque commune. La taxe foncière de l’année écoulée est réglée au 1er janvier de la nouvelle année au plus tard. En cas de retard de paiement, le propriétaire s’expose à une majoration de 10 %.

Le propriétaire occupant a la responsabilité de s’acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Même s’il vend son parking ou son garage en cours d’année, cette obligation lui incombe toujours. Néanmoins, la loi autorise le propriétaire vendeur et l’acheteur à négocier une juste répartition des taxes locales dues au titre de l’année de la transaction.

Dépôt de garantie et caution

Le propriétaire d’une place de parking peut exiger un dépôt de garantie et/ou une caution avant de conclure le bail. Comme dans une location classique, cette somme d’argent est versée à la signature du contrat. Son paiement signifie que le locataire promet de respecter ses obligations envers le bailleur et accepte de prendre à sa charge les dommages et autres dégradations de la place de parking, si toutefois sa responsabilité est engagée. Ce dépôt lui est restitué à la fin du bail, après déduction des sommes dues au propriétaire.

Cette somme d’argent sert, par exemple, à financer le remplacement d’un badge électronique ou d’une carte d’accès au parking, en cas de perte ou de dommage causé par le locataire. Si le parking est une annexe d’un logement, le locataire n’a aucun dépôt de garantie spécifique à payer pour l’aire de stationnement. Dans le cas d’une location séparée, les deux parties négocient librement le montant du dépôt.

Le recours à un cautionnement est assez rare en location de parking. Dans ce cas, une personne extérieure doit se porter garante pour honorer les engagements du locataire en cas de défaillance de celui-ci vis-à-vis du propriétaire. Si le loueur exige la présence d’une caution dans le contrat, son nom ainsi que ses coordonnées et les termes de son engagement sont précisés dans le bail.

Le contrat de bail d’un emplacement de parking

Cas d’un parking rattaché à un logement

Si la place de stationnement est liée à une habitation, un local commercial ou professionnel, les termes de la location sont définis dans le bail d’habitation, le bail commercial ou le bail professionnel. La loi considère dès lors que le parking et l’immeuble auquel il est rattaché forment un ensemble indissociable. Le loyer du parking est intégré au loyer de l’habitation ou du local commercial. Le bail prend fin lorsque le propriétaire ou le locataire ne renouvelle pas ou résilie le bail d’habitation ou le bail commercial.

Cas d’une location de parking séparée

La location d’une place de stationnement séparée est régie par un contrat, dont les termes sont définis librement par le propriétaire, après négociations avec le locataire. Toutes les conditions du bail doivent être mentionnées par écrit et validées par les deux parties.

Durée du bail

La durée de la location de parking est libre. Le propriétaire et le locataire peuvent s’accorder sur une durée ferme, renouvelable ensuite par tacite reconduction. Il est possible d’inclure une clause interdisant une résiliation à tout moment, avant la fin du bail.

Durée du préavis

Ce terme du contrat fixe les modalités de conclusion du bail. Généralement, le délai de préavis est proportionnel à la durée de la location. Les propriétaires exigent souvent l’observation d’un préavis de 1 ou 3 mois. Le locataire doit alors prévenir le bailleur 1 ou 3 mois à l’avance s’il a l’intention de mettre fin à la location. La notification se fait généralement par courrier recommandé avec accusé de réception.

Description du parking et du loyer

Le contrat doit préciser l’emplacement, les accès, les dispositifs de sécurité et le numéro de la place de stationnement. Cette description détaillée fait office d’état des lieux. Le montant du loyer, TTC ou HT, figure obligatoirement sur le contrat, avec une précision explicite sur l’assujettissement ou non à la TVA. Si le propriétaire prévoit une augmentation de loyer, cette disposition doit aussi être mentionnée dans cette partie, avec les modalités et l’indice de référence de la révision.

Les charges

Le bail de location d’un parking précise également les charges liées à l’entretien de la place de stationnement, avec leur répartition. Dans ces charges figurent notamment les taxes foncières et les taxes d’habitation, les éventuels frais d’entretien des portiques de sécurité, d’ascenseurs, le coût de l’éclairage, etc.

L’assurance

La question de l’assurance représente une clause non négligeable du contrat de location. Qu’elle soit couverte ou à ciel ouvert, une place de parking doit être assurée contre les catastrophes naturelles ou technologiques, ainsi que les sinistres plus courants, comme les vols et les dégradations. Le contrat doit mentionner l’objet de l’assurance, les conditions de remboursement, les clauses d’exclusion et la cotisation qui peut être payée par le locataire ou par le propriétaire, en fonction de l’accord passé entre les deux parties.

Bien sûr, le propriétaire est libre d’inclure d’autres clauses au contrat, comme les modalités de reconduction, les conditions de résiliation anticipée ou une clause résolutoire. La loi impose au propriétaire de fournir en annexe du contrat un état des servitudes, des risques et d’information sur les sols. Ce document indique les risques technologiques ou naturels répertoriés dans le secteur du parking. Si l’espace de parcage a subi un sinistre dans les 5 ans précédant l’ouverture du bail, le propriétaire a aussi l’obligation d’informer le locataire par une note écrite ajoutée en annexe du contrat.

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