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Investir dans un parking: le guide pour obtenir un rendement optimal

Investir dans un parking: le guide pour obtenir un rendement optimal

La location de parking est une branche non négligeable de l’investissement foncier. Depuis la réforme du stationnement payant entrée en vigueur en janvier 2018, presque tout le monde peut accéder au statut de loueur de parking, sous certaines conditions. Mais avant de vous lancer, calculez bien les coûts, les bénéfices et évaluez minutieusement les contraintes liées à une telle opération.

Quels coûts et bénéfices lors de l’acquisition d’un parking ?

Louer un box, un garage ou une place de parking est une opération rentable à bien des égards. Ces types de stationnement n’entrent pas dans la liste des parkings publics comme défini par la loi. Leur location n’est donc soumise à aucune législation stricte ou lourde, sauf en matière de fiscalité et de finances.

Un rendement dépendant de plusieurs facteurs 

Les tarifs d’une location de parking entre particuliers sont libres. Seul le propriétaire est habilité à fixer le coût d’une location à l’heure, à la journée ou à la semaine, selon ses propres objectifs. L’emplacement de la place de parking et le niveau de sécurité figurent parmi les facteurs susceptibles d’influer sur le prix de la location. La stratégie de rentabilisation de l’opération mérite également réflexion. Il faut donc trouver la formule la plus rentable : une location au prix fort pour deux ou trois contrats par mois, ou une location à tarif raisonnable, qui attire une dizaine d’automobilistes chaque mois, etc. Ces aspects liés à la finance et au rendement de la place de parking sont assez faciles à maîtriser, même s’ils varient selon le rythme du marché.

Régime réel ou micro-foncier ? 

Les revenus générés par la location de parking sont imposables, au même titre que la location immobilière. Ces rentrées d’argent, même variables, sont soumises à l’impôt sur le revenu à titre de revenu foncier. Lors de la déclaration de revenus, deux choix de régime s’offrent au loueur : le micro-foncier et le régime réel.

Le régime réel permet de déduire une grande partie des charges de location de la base imposable. Parmi ces charges figurent notamment les intérêts d’un crédit bancaire, les frais d’entretien du parking, la taxe foncière et les frais de gestion de la location. Si le propriétaire loue son garage ou son box à travers le recours aux services d’un entremetteur, les commissions prélevées par celui-ci sont aussi déductibles d’impôts.

Le régime du micro-foncier, par contre, donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % des revenus locatifs imposables, si ces derniers ne dépassent pas 15 000 € par an. Le calcul devient alors plus simple : pour profiter du meilleur régime d’imposition, le loueur doit avant tout calculer toutes les charges de la location. Si ces coûts annexes dépassent 30 % des revenus, le micro-foncier offre plus d’avantages. Si les charges représentent moins de 30 % des loyers, le régime réel est plus intéressant.

Les loyers d’un parking sont soumis à une TVA au taux normal de 20 %, sans possibilité de réduction. Toutefois, cette taxe n’est pas applicable si le parking est considéré comme une annexe à un logement occupé par le même locataire.

Un parking bien placé, avec un loyer raisonnable, affiche un rendement brut annuel de 10 % en moyenne. Avec les charges et les impôts, le rendement revient à 5 ou 6 %. C’est un retour sur investissement bien plus intéressant que celui d’un placement ou d’un livret classique, du type Livret A.

Les pièges à éviter lors de l’achat d’un parking

Croire à la rentabilité d’un achat de parking à louer est une chose, se jeter tête baissée dans cette aventure en est une autre. Souvent, des particuliers peu avisés investissent dans des parkings, sans se soucier des faces cachées et des rouages souvent peu connus de cette opération. Comme toute transaction foncière, l’achat d’un parking comporte des risques et des pièges à éviter au maximum.

Acheter un parking près d’un immeuble récent 

Toutes les places de parking ne se valent pas. Certains emplacements sont très demandés, tandis que d’autres attirent moins de locataires. Les parkings situés près d’immeubles de construction récente sont notamment moins demandés. La raison est très simple : ces édifices possèdent souvent leurs propres places de parking au sous-sol ou en terrasse. Les résidents et occupants de ces immeubles n’auront donc pas besoin de parkings supplémentaires dans les parages.

Les places de parking les plus demandées se trouvent généralement dans les quartiers anciens, dépourvus de sous-sol ou d’aménagement en hauteur. Les box et les garages dans les centres-villes et les places près des centres d’affaires ou des quartiers de bureaux s’avèrent particulièrement rentables. Par contre, acheter un parking près d’un projet d’aménagement urbain ou industriel n’est pas conseillé. Parfois, un simple passage en mairie permet d’identifier les zones où l’offre de parkings est saturée et les autres, où la demande est très importante.

La configuration et l’accès 

Les locataires ne sont pas intéressés par un parking difficile d’accès ou mal configuré. Une place protégée par un portail commandé à distance offre, par exemple, une réelle plus-value à l’usager. Si l’aire de stationnement se trouve dans un endroit clos et protégé par un bâti, son accès doit fournir un angle conséquent au conducteur. Cela limite les manipulations et les manœuvres fatigantes et chronophages.

La qualité de l’éclairage et la propreté des lieux pèsent également sur la balance. Les locataires apprécient les places de parking accueillantes et sécuritaires, qui leur évitent d’imaginer les pires scénarios au moment de garer leurs voitures. Aussi, si vous avez le choix entre un parking fermé ou une place à ciel ouvert, misez sur le parking fermé.

Se montrer trop gourmand 

Les locataires fixent souvent un plafond pour le loyer de leur place de parking. Ils écarteront logiquement les parcages hors de prix, même s’ils sont sécurisés, bien placés et bien agencés. Pour fixer un prix raisonnable, sans perdre en rentabilité, une rapide comparaison des tarifs sur les sites ou applications de location entre particuliers peut être très instructive.

Ignorer les charges d’entretien et les taxes 

Parfois, les propriétaires d’une place de parking affichent des prix très bas pour séduire les investisseurs non avertis. Souvent, ce genre de proposition omet, volontairement ou pas, les autres coûts de l’opération. Dans le lot se trouvent notamment les charges de copropriété, les taxes foncières, les frais d’entretien, les frais de gardiennage, etc. Aussi, il vaut mieux s’informer de toutes les charges associées à une place de parking avant d’engager les négociations.

Surestimer les perspectives du marché 

Certains propriétaires de parking fixent parfois des prix d’achat élevés, en utilisant le sempiternel argument de la hausse des prix. Le foncier est une valeur refuge, c’est vrai, mais en partie seulement. Même si l’achat et la location de parking affichent un rendement intéressant, ce marché n’est pas à l’abri d’une crise ou d’une bulle.

Un changement de législation, la mise en place d’une nouvelle technologie ou un nouvel aménagement urbain peut arriver à tout moment, et faire baisser le potentiel d’une place. Ne cédez donc pas aux sirènes d’un investissement premium, qui vaudra 20 % plus cher dans 5 ans. Restez dans les clous du marché et vous éviterez les mauvaises surprises.

L’entretien et les travaux du parking 

La question des travaux et de l’entretien constitue un autre point important à considérer avant d’acheter un parking, surtout si ce dernier se trouve en copropriété. Toutes les charges d’entretien et de travaux reviennent au propriétaire, dans le cas d’un parking isolé.

En copropriété, il faut préciser quelques nuances. L’attribution des charges dépend de la partie réparée ou entretenue du parking. Si les travaux sont réalisés dans la partie privative, leur coût incombe entièrement au copropriétaire de la partie concernée. Par contre, les charges sont réparties entre tous les copropriétaires si les travaux sont effectués dans la partie commune du parking.

Des dispositions spéciales permettent parfois d’apposer un droit de jouissance exclusif sur les places de parking rattachées à la partie privative d’une habitation, mais qui sont pourtant incluses dans les parties communes du parking. Dans ce cas, seuls les copropriétaires concernés décident de la tenue ou non des travaux, du budget à allouer et de la répartition des coûts.

Cela signifie également que tous les travaux d’entretien, de réparation ou de rénovation dans cette partie privative nécessitent l’approbation des copropriétaires. Le budget ainsi que la nature des travaux doivent être ainsi soumis à l’assemblée générale de copropriété. La majorité simple suffit pour valider des travaux rendus nécessaires ou obligatoires par de nouvelles dispositions réglementaires ou pour des travaux d’entretien courants. La majorité absolue est nécessaire pour autoriser les travaux visant à améliorer, ajouter de nouvelles infrastructures ou à transformer la configuration de la copropriété.

Pour les charges courantes, la contribution de chaque copropriétaire est définie selon la valeur du lot qu’il détient dans la copropriété. Ces charges courantes, dont les frais de gestion administrative, les frais de conservation et les travaux d’entretien, figurent ainsi dans le coût de la location.

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